楼市调整的最终结果是优胜劣汰，走向理性消费

　　消费者对品质楼盘的关注热情不减当年(东方名城开盘现场)

　　■特邀嘉宾

　　王开明---省政府发展研究中心副主任

　　黄海雄---中庚集团执行总裁

　　江映辉---正祥集团执行总裁

　　缪斌---福州前线房产顾问有限公司总经理

　　杨臻---郭氏集团福建区域营销总监

　　■新闻背景

　　在股市低迷时，救市呼声一片。如今，这种呼声蔓延到了楼市。自从去年起国家加大房地产宏观调控以来，房地产市场观望情绪浓厚，交易冷清，深圳、北京、上海等市场首当其冲，房价回调，甚至出现了"断供"的传说，尽管7月29日有媒体称断供被证实是开发商要挟政府救市的炒作，但关于政府救市还是不救市的争议，已被推到风口浪尖。

　　支持政府救市的，以华远任志强、SOHO中国潘石屹、万通冯仑等地产界的新闻人物为代表，呼吁政府松动政策，对房地产市场施以援手。持反对意见者，他们认为政府没有必要"救市"，这只是房地产市场一个正常的调整期，泡沫将被"挤"出，房价将趋于合理化，最终回调到老百姓能够承受的范围。后者的意见，正是大多数未置业者所期盼的。然而，已置业者，却非常不愿意看到自己的房子面临着贬值的危险，尤其是对于正在当"房奴"的按揭者而言，当房屋市场价值低于贷款总额时，无疑是件异常痛苦的事，政府救市之说自然双手赞成。

　　事实上，7月29日，重庆市政府率先做出救市行为，宣布启动100亿人民币收购中低价商品房。据记者了解，近日，福州市政府相关部门亦召集开发商座谈，了解目前市场动态。

　　那么，政府到底该不该救市？房地产市场真的到了需要救市的关口？昨日，记者邀请了福州部分房地产开发商、房地产策划界人士以及房地产问题研究专家，他们分别发表了自己的观点。

　　1 楼市怎么了？

　　主持人：这几年来，国家一直对楼市进行宏观调控，从国六条、国八条的出台，到土地政策的规范等，每一次政策调整，或多或少都对楼市有一定的影响，有人将楼市喻为"政策市"。但自从去年加大调控以来，楼市的观望情绪弥漫，先是出现了拐点论，现在又出了救市与否的争议。楼市，到底进入到一个怎样的状态？为什么会有如此争议？

　　王开明：应该说，以目前的状态来看，国家对楼市的宏观调控政策已发生了积极的效应。这几年，房价一路飙升。房地产是支柱产业，关系国计民生，国家一直对其进行宏观调控，特别是运用了金融政策的调控，例如，压缩银行贷款、提高二套房贷款首付及利率等政策，触及到了深层次，让"一路疯狂"的楼市冷静下来，楼市出现的观望情绪是宏观调控之后的正常现象，需理性对待。

　　江映辉：之所以出现如此大的争议，只能说明，对于房地产行业来说，的确到了一个压力极大的时候。这种压力，甚至关系到存亡。如果观望情绪一直持续，最终导致的一个问题便是交易量下滑，没有回笼资金，企业资金链无法正常维持，房地产企业面临生存压力。这是许多企业不愿意直面的现状，因此，出现救市的呼声也不足为怪。

　　黄海雄：任何市场都有其发展规律，呈现出一定的周期性。这些年，房地产市场一直处于高速发展阶段，政府利用其有形的手和市场无形的手，一直在对市场进行调控，目前，楼市已进入了一个宏观调控之下的正常调整期，在这个市场的自我修正时期，楼市中难免会有争议，无论是拐点论还是救市论，都是这个时期中正常的现象。

　　2 救还是不救？

　　主持人：的确，从目前的市场状况来看，全国楼市处在一个较为低迷的时期，福州楼市亦如此，交易量不高、价格基本回调到去年9·11拍地之前。这种现状，上至中央下至地方政府，都颇为关注。更是有部分开发商和消费者，发出了要求政府救市的呼声。那么，楼市真的到了要救市的关口吗？政府该如何救市？

　　黄海雄：现阶段楼市，并没有到需要政府救市的关口。我认为，政府关注的关口应该是在楼市的大起大落时，涨得太快、跌幅惊人，即暴涨暴跌都不是健康的市场状况，此时政府应该用其有形的手来调控。例如，利用金融政策，或紧缩或宽松，都可以起到救市的作用。目前，楼市只是处于一个调整期，可以看出政府在密切关注市场，但救市的信号却并不明确。

　　王开明：以楼市的现状来看，提出政府救市的话题犹如一"假命题"。政府宏观调控的目的，就是要让房地产市场健康平稳地发展，而且要让大多数人买得起房，这一目标正在实施过程当中，房价虽有部分回落，但是并没有到完全理性的阶段。因此，市场的状况，只是政府宏观调控之下的正常现象，救市之说无从谈起。

　　江映辉：目前，针对楼市观望情绪，政府应该起到引导作用，重拾消费信心。我认为，政府如果能出台一些政策，最大层面上解决住房保障以及抑制乱炒房的投机行为，这将对稳定楼市、增强购房者自信心，起到积极的作用。

　　3 房价还会跌吗？

　　主持人：从目前楼市来看，有些城市房价回调多，有些城市变化不大。对于消费者而言，非常关心房价还会继续下跌吗？

　　黄海雄：个人认为，对于福州这个城市而言，房价下跌的空间较小。两个原因，一是从成本上来看，地价、建安成本、营销成本等均在上涨，开发商的利润空间越来越小，房价很难下跌；二是从福州本身房价来看，在省会城市中处于中等，2003年以前福州的房价一直处于偏低的水平，此后虽有上涨，但都在理性范畴内。此外，这几年，福州土地供应量并不大，从未来城市发展来看，需求仍旺盛，供需平衡。

　　王开明：经过政府的宏观调控之后，楼市中泡沫减少，那些"天价"楼盘价格将跌落，中小城市房价依旧会缓慢增长，下跌空间较小。

　　4 调整期多久？

　　主持人：既然楼市进入一个调整期，那么，时间会是多长？今后，楼市会有一些什么样的变化？

　　缪斌：假如将楼市用"U"字形来比喻，目前处在"U"字的底端，要多长时间，很难预测，但最终将会呈良性健康发展。

　　黄海雄：此次楼市调整绝不是半年、一年内能完成的，虽然无法准确预估，但认真研究还是可以看出这是一个周期性的发展，总体是呈好的态势发展。开发商应在这个时间内，修身养性，具备更强的竞争能力，渡过"难关"。

　　杨臻：市场经过这一轮的调整，行业洗牌加速，优胜劣汰。今后，三分之一的中小开发商被淘汰或选择退出；三分之一的开发商转行；剩余的，则是实力较强的开发商，他们比拼综合竞争力。而这些开发商已进入一个理性的行业发展态势，无暴利、利润点合理透明。可以预见的是，经过蜕变后的开发商，更关注品牌、专业运作、产品等方面。下半年，福州楼市的竞争将更加激烈，首先便是豪宅的竞争。

　　□主持人语

　　疯狂的时代已经结束了，以往有房就疯卖的美好场景将难以再现。楼市，有高潮亦有低潮，最终的结果是走向理性，优胜劣汰。而现时，开发商最重要的是，便是认清现状，摆正心态。

　　关于救市论，且看看民众的意愿。根据一份最新的权威调查，面对"政府救市"的呼声，穗、京、沪、深四地的受调查者中，有38%市民认为，"楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度"，而19%的市民则认为"房价应由市场调节，政府不应干涉太多"。仅有22%的市民表示"政府应出手救市，稳定市场"。不难看出，楼市还是希望"让市场说话"。

　　既然，市场拥有最终的决定权，开发商当务之急便是做好功课，盖出质优价适、公共利益意识强的好房子，用最有力的营销告诉消费者---楼市值得信赖。(姚志梅)