受双增双减要求限制开发商转战地下规避容积率超限

　　虽然当前楼市并不理想，但上海部分大型商业房地产项目的开发仍在有条不紊地进行。日前，上海建工（600170）宣布，其下属的上海市第五建筑有限公司已经中标上海市世纪大都会2－3地块地下工程，将打造地下4层，地下建筑面积共计11．613万平方米。

　　地下工程下周一开工

　　世纪大都会2－3地块占地面积3．79万平方米，东至福山路、西至世纪大道、北至张杨路，呈三角形状，上海建工表示，这一项目地下工程的中标价约为人民币4．87亿元，将建造地下4层建筑，地下建筑面积约11．613万平方米，计划开工日期为下周一，预计工期900天。

　　事实上，在今年5月底，隧道股份（600820）就曾宣布，以4．21亿元中标世纪大都会2－3地块的基坑围护工程。如今，地下工程也即将展开，由此可见，世纪大都会2－3地块项目的建设一直在有条不紊地进行之中。

　　记者了解到，陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司计划将世纪大都会2－3地块项目建设成结合公共交通系统、文化设施、社交场所及大型商场的多功能综合都市活动中心，总建筑面积将达27．76万平方米。

　　根据各项经济指标显示，世纪大都会2－3地块的容积率为4．26，地上建筑面积达16．14万平方米，沿张杨路设计了5层（局部6层）的百联商业裙房，包括电影院等，建筑面积达到4．37万平方米。沿福山路和世纪大道设计了2栋高15、16层的写字楼塔楼，总建筑面积6．56万平方米。东西各有一幢高10层和14层的弧形楼，总建筑面积5．21万平方米。地下共有4层，建筑面积11．613万平方米，其中的1－2层为商场，建筑面积共计约5．95万平方米，3－4层是停车场，约有1036个机动车位。

　　仅凭地上6层商业裙房及地下的2层商场，世纪大都会2－3地块的商业面积就将达到10．32万平方米之多，而其中的一大半都是“转战地下”而得。

　　正式施工拖延了3年

　　世纪大都会2－3、2－4地块又称竹园商贸区地块，分别位于陆家嘴竹园商贸区世纪大道中段的南北两侧，东至福山路、南至潍坊路、西至东方路、北至张杨路，土地面积9．69万平方米，容积率4．0，可建设集商业、文化、娱乐、休闲及办公综合功能于一体的市级城市商业中心。

　　世纪大道2－3、2－4地块早在2004年11月20日在浦东新区招商大会上推出，地块所有者陆家嘴联合发展采取邀请招标方式转让土地——包括土地使用权转让和合资／合作开发两种模式，当时新鸿基、和记黄埔、华润集团、太古集团和百联集团等5家企业都通过了资格审查。

　　经过一年时间的兜兜转转，2005年11月21日，陆家嘴股份正式发布公告，其控股55％的陆家嘴联合发展将与李嘉诚旗下的和记黄埔地产共同合作开发世纪大道2－3、2－4地块。

　　一个月后的12月20日，陆家嘴股份再次发布公告称，陆家嘴联合发展将2－4地块转让给和黄地产及旗下的Mapleleaf，楼板价为每平方米12000元，建筑面积约21．66万平方米，合计总金额约25．99亿元，项目总投资预计约50亿元，建成后，Mapleleaf将长期持有、经营该物业。而陆家嘴联合发展则出资约20亿元，负责2－3地块的投资建设，并在项目建成后将其中部分商业建筑以客户定制的模式出售或租赁给百联集团。

　　如今，时间过了3年之久，这一项目才刚刚宣告动工。

　　相邻地块地下更大

　　根据《浦东新区城市规划》，陆家嘴金融贸易区首批开发的6．8平方公里区域分为三个重点区域：金融中心区、竹园商贸区和花木行政文化区，本次项目拟建区域为竹园商贸区。

　　作为小陆家嘴区域的补充，竹园商贸区的开发和建设得到了浦东新区政府的大力支持。而比起陆家嘴联合发展旗下的世纪大都会2－3地块，李嘉诚掌控的2－4地块显然更加引人注目，而这也是竹园商贸区被人看好的主要因素。

　　世纪大都会2－4地块用地面积5．13万平方米，由和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司开发，并于今年8月底公布了详细规划，总投资6．83亿美元。该项目的总建筑面积达到36．84万平方米，地上总建筑面积22．69万平方米。其中，1栋办公楼高39层，建筑面积10．66万平方米，1栋酒店高23层，建筑面积3．27万平方米，商业裙房高4层，局部为5层，建筑面积8．68万平方米。地下建筑面积合计14．15万平方米，共有5层，地下1－2层为商业区域，建筑面积4．95万平方米，地下3－5层是车库，另有2．85万平方米的后勤用房。

　　回顾2005年底，陆家嘴宣布将2－4地块转让给和黄时，提及的建筑面积约为21．66万平方米，而按照2－4地块最新的规划，其地下建筑面积达到14．15万平方米，“硬生生”将项目总建筑面积提升至36万多平方米，地上地下的商业面积达到13．63万平方米。

　　综观整个世纪大都会项目，按照当前的规划，其地下建筑面积合计将达到惊人的25．76万平方米，除了作为地下车库和后勤用房之外，额外增加了10．9万平方米商业面积。

　　记者手记

　　上海很多商业地产企业把规模作为项目的核心竞争力。

　　然而，随着近年来上海市双增双减的要求实施，高层建筑受到一定的限制，再加上地块面积有限，不少商业面积受到制约。于是，一些开发商开始了多向发展，将眼光由地上转到地下，以此规避容积率限制，进一步拓展商业面积。

　　上海中心大厦最新报告称，其占地面积3．04万平方米，容积率为12．5，项目建成后，总建筑面积将达到55．88万平方米——远远超过毗邻的环球金融中心（38万平方米），其中地上建筑面积约为37．97万平方米，地下建筑面积达到约17．92万平方米。

　　去年2月12日，澳门赌王何鸿燊携手国际奢侈品集团LVMH集团摘得虹桥的长宁100街坊16／1丘地块，按照容积率计算，这一地块的可建面积约7．5万平方米。

　　而在今年出台的规划中，该项目增加了地下建筑面积约6．2万平方米，使得总建筑面积合计达13．7万平方米。